Untersuchung des Einflusses von Nutzungskosten auf die Rendite von Immobilien

Vor dem Hintergrund der aktuellen Klimadebatte, der CO2-Reduktion, der Ressourcenschonung sowie durch die konkreten Anforderungen an Immobilien in Deutschland im Rahmen der Energieeinsparverordnung, wurde die Frage nach einem objektiven und langfristigen Wert durch die Nutzung von Optimierungspotentialen im Facility Management, insbesondere hinsichtlich der Gebäudenutzungskosten, gestellt. Da Immobilien einen bedeutenden Wirtschaftsfaktor in Deutschland darstellen und zunehmend als Anlage- und Investitionsobjekte gesehen werden, die im Wettbewerb zu anderen Anlageformen stehen, kann die Rendite als Entscheidungskriterium für den Erfolg eines Immobilienprojektes zugrunde gelegt werden. So wurde im Rahmen dieser Arbeit die Berechnung der Rendite einer Immobilieninvestition unter Berücksichtigung von Nutzungskosten durchgeführt. Darüber hinaus wurde untersucht, welche Qualität der Einfluss verschiedener Rahmenbedingungen des Investitionsprojektes, z. B. Laufzeit, Eigenkapitalquote, Leerstand oder Fremdkapitalzins, auf die Rendite der Immobilieninvestition hat. Ergänzt wurde die Betrachtung durch die Beantwortung der Frage, inwieweit sich dieser Einfluss auf die Rendite der Immobilieninvestition verhält, wenn die Nutzungskosten durch eine Facility Management Optimierung reduziert werden. Die Renditeberechnung erfolgte mit Hilfe des Vollständigen Finanzplans, mit dessen Hilfe in einem mehrstufigen Verfahren zunächst der grundsätzliche Einfluss von Gebäudenutzungskosten, insbesondere der nichtumlagefähigen Betriebskosten, auf die VOFI-Eigenkapitalrentabilität aufgezeigt und bestätigt wurde. In einem weiteren Schritt wurden gegenseitige Abhängigkeiten sowie Prognoseunsicherheiten und Sensitivitäten bei der Untersuchung berücksichtigt, um ein realitätsnahes Abbild der Eigenkapitalrendite für eine Immobilieninvestition zu erhalten. Hierfür wurde eine Monte-Carlo-Simulation auf Grundlage des Vollständigen Finanzplanes erstellt, die 312 Kombinationsmöglichkeiten zwischen den Einflussfaktoren und deren Ausprägungen berechnet. Auf diese Weise konnte die Rendite realitätsnah und unter Berücksichtigung der Sensitivität der variierten Faktoren berechnet werden. Zusammenfassend konnte auf diese Weise eindeutig nachgewiesen werden, dass für einen Immobilieninvestor die Optimierung des Facility Managements, mit den in Konsequenz sinkenden Nutzungskosten, wirtschaftlich relevant und bedeutsam ist. Das entwickelte Simulationsmodell eignet sich als ein Werkzeug zur Risiko- und Renditebewertung für Anwender. Dem Anwender wird damit die Möglichkeit gegeben, auf Grundlage der Rahmenbedingungen seiner Investitionsalternative die Eigenkapitalrentabilität in Abhängigkeit geänderter Einflussfaktoren zu berechnen, wodurch er die Unsicherheit seiner Investition anhand seiner persönlichen Risikobereitschaft messen kann.