Prozessoptimierung bei der Sanierung von Bestandsimmobilien

Baumaßnahmen im Bestand unterscheiden sich grundlegend von klassischen Neubauprojekten. Die wesentlichsten Aspekte sind dabei die vorhandene Bausubstanz und das tatsächlich verfügbare Wissen darüber. Das Maß der Unschärfe in der Planung zeigt sich meist erst unmittelbar im Rahmen der Ausführung und ist dann entsprechend aufwändig abzufangen. Dieses Informationsdefizit erschwert einen planbaren Projektablauf, verursacht Probleme von Beginn an und stört nachhaltig einen für alle Beteiligten erfolgreichen Projektverlauf. Bisherige Arbeiten auf diesem Gebiet bilden entweder nur Teilbereiche ab oder sind nicht ausreichend in der Praxis verankert, um realitätsbezogen umgesetzt zu werden. Hier setzt die Arbeit mit dem Ziel an, eine durchgängige Prozessoptimierung für die Sanierung von Bestandsgebäuden zu entwickeln und einen maßgeblich von Improvisation gekennzeichneten Bereich des Bauens so zu strukturieren, dass vor allem eine bestmögliche Wirtschaftlichkeit für die Beteiligten erreicht wird. Eine Effizienzsteigerung ist realistisch schon allein dann zu erwarten, wenn es gelingt, bisher aus reinen Unklarheiten über den Baubestand entstehende Reibungsverluste und die hierbei unnötigen oder wirkungslosen Ressourcenaufwendungen zu vermeiden. Die Prozessgestaltung folgt der aus dem Qualitätsmanagment bekannten „5R“-Strategie und stellt sicher, dass die Angaben zum Bestand, zur richtigen Zeit, in der richtigen Informations-Qualität, zur richtigen Stelle, im richtigen Umfang und den richtigen Beteiligten vorliegen. Folgende Kernthese liegt der Arbeit zugrunde: Die Schwierigkeiten beim Bauen im Bestand liegen weniger in der technisch-wirtschaftlichen Sphäre begründet, als vielmehr in einer ungenügenden Prozessausrichtung auf die Informations-Logistik zum Bestand. Für die Erschließung von Optimierungspotenzialen werden insbesondere folgende Ansatzpunkte identifiziert und genauer untersucht: - Auffinden von Möglichkeiten zu Verbesserungen der Durchführung von Bestandsuntersuchungen. Hierbei steht nicht die technische Dimension der Messwertgewinnung im Vordergrund, sondern die planerisch-strategische Dimension der Prozessabläufe. - Ableitung von Handlungsbereichen eines Projektmanagements, das auf die Besonderheiten beim Bauen im Bestand fokussiert. - Förderung von kooperativem Handeln der Beteiligten untereinander. Dazu werden Vorgehensweisen ausgearbeitet, die durch die Verbindung von technischem Projektmanagement und Anreizmechanismen zu einer ausgewogenen Verteilung des Risikos zwischen den Extrempositionen eines Bestandsrisikos einseitig auf Bauherrenseite und demgegenüber einer pauschalen Übertragung auf den Auftragnehmer führen. Die Arbeit soll als Leitfaden für Bauprojekte mit erheblichem Anteil an weiternutzbarer Bausubstanz dienen, der es ermöglicht, ideale Grundlagen für derartige Projekte zu schaffen. Dadurch werden sowohl Auftraggeber wie Auftragnehmer in die Lage versetzt, optimal an diesem wichtigen und zukunftsträchtigen Marktbereich teilnehmen zu können.